Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira davaları, kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarından doğmaktadır. Günümüzde derdest sayısı hızla yükselen kira davalarının takibinde Şerbetcioğlu Hukuk&Danışmanlık yargılama sürecini hızlı, pratik ve barışçıl yollarla çözümlendirmektedir. Uygulamadaki kira davaları;
A) Kira Bedelinin Tespiti Davası, B) Tahliye Davası, C) Kira Sözleşmesinin Feshi Davası, D) Kira Bedelinin Uyarlanması Davası, E) Kiralananı Gösterme İzni Davası, F) Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası...

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?
Uygulamada kira tespit davası kanunen hak edilen kira zammı yapılmasına rağmen enflasyon karşısında yenilen ve düşük kalan kira bedelinin, kiracıyı tahliye etmeden örnek kira bedelleri seviyesine uyarlanması olarak kendisini göstermektedir.
Kira tespit davası iki görünümü olan bir davadır. Birincisi, Türk Borçlar Kanunu(TBK) m.344/2 hükmü uyarınca, şayet taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ise hakimin kiranın hangi ortanda artırılacağını takdir yetkisini kullanarak kendisinin takdir etmesi durumudur. Dolayısıyla bu hüküm gereğince açılacak kira tespit davalarında kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl artırılacağının belirlenmemiş olması veya aralarında bu duruma ilişkin bir anlaşmanın olmaması gerekmektedir.
Uygulamada en çok rastlanılan kira tespit davası türü ise Türk Borçlar Kanunu(TBK) m.343/3 hükmüne dayanmaktadır. Bu hükme göre taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; yeni kira dönemi için uygulanacak kira bedeli on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak yargıç tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir.
Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre; 5 yıldan uzun süreli olan sözleşmelerde emsal rayiç kira bedelleri, kiralanan boş olsa kiralananın durumu, TÜFE artış oranı, yerin özellikleri ve yeniden kiralanabileceği bedel vb. değerler ele alınıp eski kiracı olması sebebiyle de belirli bir miktar indirim yapıldıktan sonra yeni kira dönemi için ödenecek bedel tespit edilmektedir. Böylelikle enflasyon karşısında yenilen kira bedelinin emsallere uyarlanması sağlanmaktadır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ARTIŞ ORANI VE TESPİT DAVASI,
BK m.344/1 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hususuna havidir.
Kaleme aldığımız kanun maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyerlerine özgü kira sözleşmelerinde kira artış oranları, artışın yapılacağı aydan bir önceki ay on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerli olacaktır.
Kanun koyucu bu noktada kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörmüştür (TBK m.343). Bu madde hükmü gereğince on iki aylık TÜFE ortalamalara göre değişim oranını geçmeyen kira artış oranları geçerli kabul edilecektir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti talepli davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise davanın açıldığı zaman davalının ikametgahının bulunduğu yer veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR ?
Kira tespit davasını kural olarak sözleşmenin tarafları, ve kiralananın diğer malikleri açabilir. Ancak uygulamada sıklıkla kira tespit davasını kiraya verenin kira artırımı talebiyle açtığı görülmektedir.
DAVA ŞARTLARI VE DAVA AÇMA SÜRESİ Kira uyuşmazlıklarından doğan davalar yeni yasa tasarısıyla birlikte zorunlu arabuluculuk kapsamında alınmış olup, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak dava şartı olarak kabul edilmiştir. Bunun yanı sıra Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK) gereğince davacının davayı açmakta hukuki yararının olması dava şartları arasındadır.

Dava açma süresi Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 345’de düzenlenmiştir. Zikredilen madde hükmüne göre bu dava her zaman ikame edilebilmektedir. Yani herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü bahse konu değildir. Fakat kararın etki etmesi açısından kira tespit davasının ne zaman açılacağı önem arz etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.345/2 ; “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” hükmüne havidir.
2. fıkrada kira tespit davasında verilecek olan kararın yeni kira döneminde kiracıyı bağlaması için, kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekmektedir. Takdir edileceği üzere doğrudan dava açmak yerine kiracıya, en az 30 gün önceden kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunulmuş ise, o kira dönemi içinde açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASINDA 5 YILLIK SÜRE ŞARTI Ayrıntılı bir şekilde açıkladığımız üzere; kira tespit davası ile kira bedelinin emsallerine uyarlanmasının istenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın geçmiş olması şartı söz konusudur. Anılan 5 yıllık süreden kasıt dava açma süresi değildir. Sürelerin hesaplanması ve diğer usuli işlemler uzmanlık gerektirdiğinden bu sürecin bir avukatla takip edilmesi hak kayıplarına uğramamak için önem arz etmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA ISLAH Kira tespit davasında, tespiti istenecek kira bedelinin dava dilekçesiyle beraber kararlaştırılmış olması gerekmektedir. İşbu talebin daha sonradan ıslahı mümkün değildir. Davacı, mahkemeden kendisinin takdir etmesini bekleyemeyecektir. Malumlarınız olduğu üzere bu taleple bağlılık ilkesinin bir sonucudur. Kaldı ki kira tespit davası açılırken, yeni kira döneminde istenilen kira bedelinin isabetli talep edilmesi gerekmektedir. Davanın kısmi kabul edilmesi durumunda davalı lehine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmolunacaktır.
KİRA UYARLAMA DAVASI İLE ARASINDAKİ FARKLAR Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Bu dava her ne kadar uygulamada Türk Borçlar Kanunu' nun m.344 (Kira tespit davası) ile birlikte ikame ediliyor olsa da esasen TBK m.138 hükmüne dayanmaktadır. MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Bu madde uyarınca açılacak kira uyarlama davalarında, kira sözleşmesinin devamı süresince taraflarca öngörülemeyecek olağanüstü sebepler ile taraflardan kaynaklanmayan ve (ekonomik kriz, pandemi vb.), taraflardan en az birisinin aleyhine olacak şekilde aşırı ifa güçlüğüne düşen ve sözleşmeye bu haliyle devam etmesi beklenemeyen taraf kira uyarlama davası açabilecektir.
Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli iken, kira uyarlama davaları taşınır/taşınmaz her türlü kira sözleşmesi için uygulanabilir.